首都圏億ション市場分析レポート

2010年2月18日

概況
現在、首都圏の億ション市場については、リーマンショック以来相次ぐ独立系デベロッパーの倒産により、現在大手デベロッパーの供給独占状態が続いている。
また、完成済み在庫に関していえば、体力のないデベロッパーは、大幅値引きにより既に大部分を処分してしまった模様である。体力のある大手財閥系デベロッパーについても、一時期、市場のパニック売りの流れの中で、大幅値引きして販売するケースもあったものの、現在はだいぶ落ち着いてきており、無理に売らないというスタンスを貫くデベロッパーも散見される。
マンション市場全体の流れも09年の第二四半期ごろより市場全体に底打ち感が出てき始めたことも影響し、各社一時期の大幅値引きについては慎重姿勢を示し始めている。
ただその中でも、竣工後1年を過ぎてもいまだ売れない1億超えの物件は数多く存在し、そうした物件の維持管理負担面や、長期化する在庫リスクを重く見て、エリアや物件によっては、個別の対応を柔軟に行う場面も出てくると思われる。

大手デベロッパーの動向

	重点エリア	販売状況
三井不動産	都心全域及び周辺エリア	09年後半より販売は持ち直しつつあり、エリアによっては積極的な販売戦略を押し進めている。
三菱地所	都心23区と周辺エリア	かなりの広域にわたり、売れ残り住戸が点在している模様。場所によっては大幅値引きを断行している模様。
住友不動産	都心全域及び周辺エリア	湾岸エリア及び山手線沿線にかなりの高額物件の残戸を有している様子。値引きについて慎重路線を崩さず。
東京建物		ブリリアシリーズは湾岸エリアの商品を中心に販売は苦戦。
野村不動産	都心部及び周辺エリア厳選	プラウドシリーズは依然好調。エリア厳選戦略が功を奏している模様。
東急不動産	都心及び東急沿線	郊外・東急沿線を中心に、ミドル向け住戸の販売に注力。
大京	首都圏全エリア	高額物件については、既に大幅値引きを断行し、大方さばけている様子。今後の仕込みに注目。

現在の在庫状況（都心エリア限定）

三菱地所

建物名	場所	総戸数	延床面積	販売価格
パークハウス代々木参宮橋	渋谷区代々木４丁目	２０戸 ８戸販売	50.32 m2〜 103.33 m2	4980万円〜 13980万円
麹町パークハウス	千代田区麹町４丁目	７０戸 ２３戸販売	53.61 m2〜 135.89 m2	5400万円〜 25800万円
麻布台パークハウス	港区麻布台2丁目	１６５戸 ７戸販売	61.99 m2〜 163.35 m2	8100万円〜 30900万円
パークハウス一番町	千代田区一番町	２４戸 ２戸販売	91.46 m2〜 94.50 m2	13100万円〜 14600万円
広尾ガーデンフォレスト	渋谷区広尾4丁目	４７４戸 ２８戸販売	58.75 m2〜 197.05 m2	8810万円〜 59900万円
パークハウス護国寺	文京区大塚6丁目	３７戸 ６戸販売	54.61 m2〜 83.32 m2	4490万円〜 12900万円
パークハウス市谷仲之町プレイス	新宿区市谷仲之町	４９戸 １１戸販売	60.26 m2〜 109.58 m2	5950万円〜 16400万円
元麻布パークハウス	港区元麻布3丁目	１７戸 ２戸販売	96.30 m2〜 110.30 m2	18900万円〜 25800万円
乃木坂パークハウス	港区赤坂8丁目	４２戸 3戸販売	88.31 m2〜 176.87 m2	14280万円〜 16100万円
南青山パークハウス	港区南青山6丁目	３０戸 ４戸販売	101.47 m2〜 121.35 m2	11980万円〜 15980万円
パークハウスフォレストリエ	世田谷区千歳台1丁目	２２９戸 １２戸販売	72.74 m2〜 110.26 m2	5150万円〜 12340万円
パークハウス等々力	世田谷区等々力１丁目	２１戸 ５戸販売	96.30 m2〜 130.43 m2	8980万円〜 22580万円
パークハウス用賀三条通り	世田谷区上用賀５丁目	２３戸 １戸販売	98.52 m2	10500万円
パークハウス上野毛四丁目	世田谷区上野毛４丁目	１９戸 ６戸販売	73.25 m2〜 132.25 m2	5880万円〜 20490万円
パークハウス瀬田一丁目	世田谷区瀬田１丁目	１４戸 ４戸販売	73.51 m2〜 104.28 m2	7800万円〜 14800万円
パークハウス新町桜雅	世田谷区新町１丁目	１７戸 ３戸販売	109.81 m2〜 120.16 m2	18000万円〜 20700万円
パークハウス学芸大学	世田谷区下馬３丁目	２４戸 ９戸販売	44.12 m2〜 95.14 m2	4890万円〜 12540万円
パークハウス浜田山一丁目	杉並区浜田山１丁目	１６戸 ５戸販売	104.89 m2〜 121.31 m2	12300万円〜 19980万円

具体例
広尾ガーデンフォレスト
平成21年7月竣工済
東京メトロ日比谷線「広尾」駅
徒歩9分、474戸の大規模物件
広尾という都内有数の高級住宅街に位置する希少性の高い物件である。もっとも本物件については、50年という地上権設定の定期借地権物件の為、大幅な値引き交渉が可能と思われる。

住友不動産

建物名	場所	総戸数	延床面積	販売価格
ワールドシティタワーズ	港区港南４丁目	２０９０戸 １７戸販売	64.50 m2〜 150.08 m2	7180万円〜 19800万円
シティタワー九段下	千代田区飯田橋2丁目	９０戸 １戸販売	81.96 m2	11600万円
グランドヒルズ成城	世田谷区成城1丁目	３６戸 ８戸販売	79.61 m2〜 126.28 m2	8900万円〜 18550万円
シティハウス世田谷代田	世田谷区代田3丁目	３１戸 ３戸販売	75.93 m2〜 85.20 m2	8100万円〜 8450万円
シティハウス浜田山ガーデン	杉並区浜田山4丁目	４５戸 ３戸販売	64.36 m2〜 108.14 m2	7000万円〜 12800万円
シティハウス南大塚	豊島区南大塚2丁目	５３戸 ２戸販売	92.44 m2〜 93.04 m2	12300万円〜 15000万円
常盤台ガーデンソサエティ	板橋区前野町2丁目	４１９戸 販売予定	62.65 m2〜 106.30 m2	未定

野村不動産

建物名	場所	総戸数	延床面積	販売価格
プラウドタワー千代田富士見	千代田区富士見2丁目	４１４戸 １戸販売	150.43 m2	34500万円
プラウド元麻布	港区元麻布2丁目	３２戸 １２戸販売	112.16 m2〜 211.56 m2	23500万円〜 75000万円
プラウド松涛	渋谷区松涛1丁目	２１戸 ２戸販売	127.71 m2〜 164.90 m2	32000万円〜 60000万円
THE TOYOSU TOWER	江東区豊洲3丁目	８２５戸 ４戸販売	92.14 m2〜 142.44 m2	12340万円〜 27000万円

三井不動産

建物名	場所	総戸数	延床面積	販売価格
ウェリス高輪	港区高輪1丁目	５１戸 ４戸販売	68.09 m2〜 103.03 m2	7880万円〜 15630万円
パークコート赤坂ザタワー	港区赤坂４丁目	５１８戸 １２戸販売	70.68 m2〜 171.25 m2	9420万円〜 46600万円
パークコート高輪フォレストレジデンス	港区高輪2丁目	２１戸 ３戸販売	80.33 m2〜 90.80 m2	11650万円〜 14900万円
パークコート虎ノ門愛宕タワー	港区虎ノ門３丁目	２３０戸 ２戸販売	122.43 m2〜 124.60 m2	23800万円〜 25800万円
パークコート神楽坂	新宿区赤城元町	７８戸 販売予定	57.15 m2〜 117.38 m2	5200万円〜 12900万円
パークマンション代官山	渋谷区猿楽町	１０戸 ２戸販売	95.47 m2〜 115.63 m2	18000万円〜 21000万円
パークタワーグランスカイ	品川区東五反田２丁目	７３６戸 ５販売	41.36 m2〜 108.55 m2	4380万円〜 15180万円

東京建物

建物名	場所	総戸数	延床面積	販売価格
Brillia有明sky tower	江東区有明1丁目	１０８９戸 販売予定	39.48 m2〜 168.64 m2	2700万円〜 22000万円
Brilliaマーレ有明	江東区有明1丁目	１０８５戸 １８戸販売	40.80 m2〜 124.70 m2	3300万円〜 18400万円
Brillia大和郷	文京区本駒込6丁目	２６戸 ７戸販売	61.38 m2〜 134.90 m2	8000万円〜 27800万円

値引き状況
大手デベロッパー各社ヒアリングによると、値引きについては、各事案ごと個別対応という姿勢が多く、値引き状況についてはトップシークレットである。
具体的な購入交渉に入って初めて、正確な値引き額の交渉が始まる為、実際の販売価格の全容が見えにくい現状となっている。

今後の材料確保戦略

1. 大手デベロッパーとの関係強化
   現在の億ション市場は、体力のある大手デベロッパーにプレーヤーが限られるため、財閥系を中心とした大手に的を絞り、コネクションを強化していくのが効率的である。
   また、実際の販売会社よりも、値引きなどについての裁量権は強いため、直接交渉することによりスムーズな物件取得ができる。
2. 大手不販及び販売会社との連携強化
   不販や販売会社を囲い込み、業者情報の強化を図り、実際の販売状況や在庫状況を正確に把握することが重要である。表に出てくるデータと実際の数字との乖離を埋めるためにも現場の担当者との連携強化が必要となる。
3. 地域ごとの詳細データの収集・分析
   各デベロッパーの販売方針は頻繁に更新されるため、常に最新の販売状況の把握が必要となる。また現在の残戸状況についても、地域ごとの詳細データの整理を進め、顧客のニーズに的確に答えられる体制作りが必要である。